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二手房买卖合同纠纷胜诉全记录
发布者:1427928608   浏览量:1666   发布时间:08-16/17:28
    一、案件的由来

  2007年7月11日,我到广东嘉辉律师事务所工作没几天,就有一个女客户叫徐X华的带了一些资料上门来找我所主任咨询。主任安排了作为主任助理之一的小朱(实习律师,武汉大学法学院硕士研究生)接待了她。在他们交谈的过程中,我听到徐小姐有些我们韶关人的口音,就下意识地看了她一眼,并笑着打了个招呼,用广州话问候了下对方是哪里的啊之类的问题。徐小姐也很有礼貌地点头微笑,并同样用广州话予以回复,彼此都知道大家是韶关同乡。看过徐小姐带过来的材料后,小朱没有当场表态,只是说让她把材料留下来。而我作为从法院辞职不久的实习律师,手上也有些活,在旁时断时续地听了他们的谈话。


  由于不是自己经办的案件,我就没再关心这事。小朱后来向主任作了汇报。


  过几天,徐小姐又上门来取资料,还是小朱接待了徐小姐,徐还没来得及喝茶,小朱就开口说:你这个案件,我们主任说了,要输的案件我们不接,这些资料你拿回去吧。徐小姐大惊失色,一手接过资料,眼睛睁得大大的,大声说:什么,我这个案子会输?!小朱于是就说:你买的房子是人家的夫妻共有财产,没有经过共有人同意,属于无效合同。这个《城市房地产管理法》有具体的规定。现在你做被告的话肯定会输。


  徐小姐此时言语的逻辑思维已经混乱,只顾东拉西扯地说理,说什么他们早就不是夫妻了之类的话。边说边走向门边,准备离开我们律师事务所。


  就在徐小姐的手即将拉开玻璃门的一刹那,我叫了她回来,让她把资料给我看下。因为我在前几天他们交谈时所听到的还记忆犹新,感觉这案子是有戏的。


  徐小姐于是将资料递过我,我招呼她到回会议室里坐。边看资料,边问她问题。我在案卷材料中看到了原告廖X有的起诉状、证据、法院开庭传票和举证通知书等等。这案件在20多天后的八月份开庭。同时,我要徐小姐提供她手上现有的证据。都看完了。我心里有底了。于是找小朱说,这个案件可以接下来办。胜诉的可能性很大。小朱有些尴尬,说拿不定主意,这个要主任决定。我于是敲主任的门,进去和主任说了,听完我说,主任一开口就问,你说这个案子能赢,你能把法律依据找给我看吗,我于是找来法条书,就把具体的法条找了出来。主任看了,就说,你既然认为能够赢,可以和当事人谈下把案件收下来。徐小姐此时心情很急,也敲门进来听我和主任谈案情。


  我于是再和徐小姐谈案情,为她分析,案件会赢在哪里,万一输了怎么样才能避免损失。我在法院十三年的工作经验此时显露无遗。很快就让徐小姐信服。


  因为徐小姐也问过N多人,也去过N多地方咨询。很少人说她的能赢,大部分人说她会输。而且有些人还煞有介事地说,报纸什么时候登了相同的案例,象她这种情况,输光光了。所以她一直云里雾里,无从知晓。


  其后就谈到收律师费的问题,我于是叫财务帮她计算,103万元的标的金额约要律师费52000多元。我于是说既然是韶关同乡,尾数2000多元就不收了,只收一个整数,5万元。没想第二天一早,徐小姐就从银行转帐,交清了此款。


  二、案件的承办


  我从门边捡回来的案件,自然由我主办。我在厘清案情的基础上,将诉讼材料分门别类,进行有序管理后,就着手写答辩状、编列我方的证据、我方的证据清单、对对方举证的质证意见、对对方观点的反驳意见以及代理词。同时准备了法律条文和法律依据。并对需要调查取证的项目做了计划。


  案情:


  徐X华与廖X有、林X奇夫妇是邻居,都在梅林X村居住,廖林居住的这一套房屋,原登记价格56万元。仅署了林X奇的名。后来廖、林因长期不和在法院诉讼离婚,历经一二审,最终由中级人民法院判决离婚。由于双方都没有在一审中提出分割房屋的请求。一审判决后,廖不服抚养费的处理,虽在上诉状中提过要独占房子,但没有提供房屋的任何证据。于是一二审法院都没有处理这套房屋。两审判决书上连这房屋提都没有提。最终法院判决生效后,林X奇将房屋交地产中介挂牌销售。恰好,徐X华也想买多一套房屋,扩大居住面积,于是在地产中介处发现了林X奇的房屋,中介向徐保证说已查过档,房屋产权没问题后,同时林向徐出示了中级法院的离婚判决书,言明他们已无夫妻关系。于是两邻居通过中介达成《房屋买卖合约》即阳合同(通过建行转按揭贷款),定价103万元(实收)。徐先付40万元帮林还清林欠招行贷款40万元。拿出房产证原件后,徐向建行贷款70万元,在过户后再向林支付余款63万元。


  需要说明的是,房屋当时有X印刷公司出资让其人事经理在租住。但林向徐保证,租期差不多就到了,过户后会让他走人,或者由徐收租金。


  另在房地产交易中心备案的《二手房屋买卖合同》的标的金额是56万元,仍按照原来的登记价。目的是为了省税钱。而阴合同定价是103万元。


  没想过户后没多久,远在北京工作的廖就来电话找徐,说房子是他的,他老婆是私自出卖,是没效的;而徐愕然,答你们不是离婚了吗,怎么还是他老公。说原来房产证上没有他的名。这些谈话,都被廖录音了,作为证据提交到法院。


  不久,廖就请律师(号称执业十年以上)诉至法院,将林X奇和徐X华一起告上。要求法院判决房屋归其所有,要求确认《二手房屋买卖合同》(即阳合同)无效(1)。另要求二被告赔偿原告误工、交通等经济损失2万多元。在法院确定案由时对方律师对法院确定的撤销(合同)权纠纷的案由没有持异议(2)。同时对方律师耍小聪明,把标的物定价为56万元。以图减交诉讼费(3)。


  注(1):这是对方律师的失误,阳合同逃税,当然是无效合同。而原告想赢,真正的目标是把阴合同确定为无效。该写的没写,这里应当将阴阳合同一起写上,这才是一个较完美的诉求。


  注(2):对方律师又一个失误,法院确定案由不正确,律师作为代理人应当要求法院及时纠正过来,以防代理方的权益受到影响,因为主张的事由、案由不同,权益保护的内容就不同,主张错了,法院不会支持。你不提异议,法院认为你认可了。


  注(3):对方律师又一低级失误,早早算准诉讼费,让当事人好准备,就是大阔佬,有卡在身有时也不记得密码。法院的诉讼费,你那么容易省的吗。这案后来原告就吃了苦头,在败诉前老老实实去将欠交的一万多元诉讼费交齐了。没多久,又要交一大笔上诉费。手头紧的话,这官司根本没法打下去。


  三、略施小计玩法院 未判之前见分晓


  在我方举证的同时,我想阳合同逃避税收,标的金额这条款无效是肯定的了,阴合同还可以保住有效。对方只有要求法院宣告阴阳合同均无效,法院也是这样判决了,那么我方就输光。此种情况下,法院有可能会追加房屋的现抵押权人,建行深圳分行做第三人,因为阴阳合同均无效,涉及到财产各自返还,那么法院势必要让建行深圳分行知晓,并参与到诉讼中来。因为房屋重新易主,会影响到建行抵押权的行使,贷款给徐小姐的70万元也存在还款不能的风险,与本案的处理有法律上的利害关系。


  不动产和动产一样也适用善意取得制度,这是物权法明确规定的,诉讼时物权法已经在施行了。民通意见的善意取得并没有排除不动产,它说的是财产,那当然将动产和不动产都包括在内。考虑再三,我觉得该测试下法院的态度,假如法院真的追加建行深圳分行作第三人,那么这案件就悬了,但是从另一个角度看,也不是说一点益处也没有,即从银行资金的安全角度看,建行会做我们的同盟军,建行它也不想房屋买卖合同无效,主合同无效会导致从合同即抵押合同无效,影响建行的抵押权的行使和70万元贷款本息的资金安全。假如不追加,那么案件拿下来一点问题都没有。但是实践中都是由原告列明或申请追加第三人的,由被告方申请追加第三人是很少见。


  于是我捉紧时间,写好两份追加建行深圳分行为第三人的申请书,让徐小姐签好名,在举证期限内由我送一份到法院信箱里。


  没多久,法官助理打电话给我,说法官认为建行深圳分行与本案无利害关系,不同意追加该银行为第三人。并要求我去法院领取有关通知。我于是兴冲冲到法院把这份通知拿回来。心里更加有数了。没利害关系,那是说得很明白了,至少在主审法官眼里,这个案件在处理上,不会对建行的既得利益造成影响。不追加建行为第三人,就说明从合同在法官的眼里是有效的,从合同都有效,那么主合同会无效吗?主合同也因为有效而不至于导致从合同无效。明知法院不会追加第三人,但是为了预知法院的判决结果,煞有介事导演追而不加的一场戏,这是从事律师业以来,本律师用诉讼技巧玩耍法律、法院比较开心的一次。


  四、庭前花絮


  因为林X奇拿到卖房款后作了人间蒸发,法院不能直接送达到位。于是采用公告送达的方式,于是开庭拖后两个多月。


  阴阳合同的存在,阳合同标的金额的条款因逃税将会没效。廖X有为了胜诉,已经全力以赴了。经常上门找徐小姐闹事。甚至用铁链反锁她家的门,已经多次由警方处理了。后来我还为徐小姐写了一份律师函,严正向其住处的物业管理公司提出意见,要求该公司不得放任已不是业主的廖X有入小区楼层,上徐家闹事。我想廖肯定会去税务机关找徐小姐的麻烦,于是我找徐说了我的想法,也就是让她及早到地税局备案,一来说清楚此事情,二来承认错误,争取宽大处理。但是徐小姐不肯,说这样会让她补交很多的税,因为约定的103万成交价是实收价。我于是一五一十地向她说道理,但她还是很犹豫,到处问税务人员有关法律后果。问到的一些“有身份的”税务官吏,意见居然和我的相反!居然给她出馊主意,说深圳还没处理过阴阳合同的,包括罚款,更谈不上追究刑事责任了。说自投罗网是自讨苦吃。由于徐偏信这些专业人士,拖了两个多月,在与上门闹事的廖X有争吵中,廖说出我要去税局告你这些话,我得知后,在我催促下后来徐终于听从了,我于是为她写了一个接受税务机关处理的《补税保证书》加上证据如阴阳合同的复印件、房产证、税票等到地税局,和徐小姐亲自去了一趟,表明了随时补税的态度,承认了逃税的错误。


  去的时候,我们一说明来意,地税局的人就说,那个廖X有已经来投诉了,要求加大力度查你们。这时,徐小姐才没后悔听我的话。


  开庭前夕,对方为了能不战而胜,居然要求我方与之谈判。在饭店里,双方见面坐下来谈。廖及其律师提出,要徐小姐承认阴阳合同都没有效。让我们有意输了这个官司,让廖赢个痛快。说以后都找林X奇算帐。我们反唇相讥,有效的东西我们怎么可以认为无效呢。找林X奇追偿的事情还是你这个前夫去做好。


  谈判破裂不欢而散。


  五、开庭


  第一次开庭,场面紧张、激烈,真刀真枪干上了,我作为主办人,丝毫没对对方客气。驳斥对方说二被告恶意串通的指责,因为价格是最重要的因素,只有把价格搞得过低了才可能是恶意串通,提出证据说明房屋市场价仅76万元(建行委托房地产评估行评估),而对方根本举不出证据,证明房屋市值远在103万以上。同时提出,就算是恶意串通,只有损害权利人的合法权益时,才能算是无效行为。交易价103万对比76万的市估价怎么可能损害权利人的权益呢。法庭对其恶意串通,主张合同无效的说法根本不予采纳。


  同时我引用婚姻法第四十七条的规定,夫妻双方离婚时一方隐藏、变卖夫妻共有财产, 离婚后另一方发现的可以提起再次分割共同财产的诉讼。称假如原告认为被告林X奇有上述隐藏、变卖夫妻共有财产的行为,应当提起的是分割之诉。而且分割的对象是63万元纯房款,而不可能是已过户的房屋。因为假若房屋不算是林X奇的个人财产,是夫妻共有财产,也适用善意取得。


  我甚至在旁枝上作文章,戏弄对方,向对方连连发问,原告提出了两个不同的工资版本,一个是在他与林X奇离婚时的,一个是在本案中新提出来的,说明他工资高能够出资购买首付。我问他,究竟哪一个工资证明是真的,哪一个是假的。廖说两个都是真的,此时法官们都咧开了嘴,我于是深刨,再问为什么两个都可以是真的,廖说,根据需要来定。什么时候需要低工资版本,就什么时候提供,高的工资版也同样的道理。这时法官们都要用手来捂口了。


  辩论时对方律师理屈词穷也硬说,被我捡了个便宜,他说在X年X月X日,林X奇就早已搬出去了(其实是被廖打走的),由廖找人租住,这表明林对房屋是没有产权的。应当归廖一人所有。我于是马上反驳,说这是什么逻辑,搬家就意味着丧失房屋产权,那么天下没有人敢搬家了。


  最关键是原告律师对法院确定的撤销权的案由没异议,主审法官说撤销就意味着你认可合同都有效,因为只有有效的合同才存在撤销的问题,同时原告律师在诉状中仅仅要求确认阳合同无效,阴合同则没有提(起诉时对方也没有阳合同),这是原告律师书写诉状的失误,你就是不知阴合同的名称,你可以用模糊词语代替,如我认为可以这样写“要求人民法院确认二被告签订的房屋买卖合同均无效”。庭上法官提示对方,是不是仅确认阳合同无效,对方律师此时才想起还要确认阴合同无效。法官此时都在教对方律师打官司了,当然我是不能教他的了,不能提醒对方诉求搞错了,法庭即战场,是你死我活的关系。法官提示他应当变更诉讼请求,提合同无效之讼。当事人对合同性质认识错误,诉讼请求和其真实意思不一致,法庭根据证据规则是有权提示的,这个法条我很清楚,于是不多说。


  我捉住对方变更诉讼请求这一点,认为原告是在增加了诉讼请求,同时捉住原告在交诉讼费时是按阳合同56万元的标的交的费,认为原告应当按照其主张的房屋价值150万交费。应当补交诉讼费,法官也觉得有道理。要求廖按照103万的标的再交诉讼费。


  由于原告当庭在法官的教导下增加了诉讼请求,合议庭于是另定开庭时间,进行第二次的开庭。


  再过两个多月后,又进行了第二次开庭,这次原告及其律师为了说明林与徐是相互串通,徐不是善意取得,而是恶意串通取得,就是为了说明善、恶这两个字的含义,居然把字典也拿来当证据用,我于是不失时机调侃了对方一番,我说:原告方自已善恶不分就算了,也当我们包括法官们也善恶不分,难道要你对我们进行识字辅导和补课,话音未落,主审法官气不打一处来,没有制止我说话,她自已就大声说起来了,重重一法槌砸在审判台上,原告你交的什么证据,把字典都搬上法庭来了,上法庭来给我们普及文化教育......唉,这个时候我反而同情对方了。


  主审法官还没完,原告在庭上还交一大堆没用的东西上来,我说过了举证期限,不予质证,原告一个劲地要求法官收下,法官不同意收,说过了举证期限,被告也不同意质证,并责问,原告你交那么多的证据上来,没几个有用的。还把档案袋都撑破了。


  同时我还认真发现对方并没有补交够诉讼费,于是提醒法庭。法庭马上开单让原告限期缴纳。


  开庭结束时,我把写了八页的代理词交给法庭。这种场面和法官们的态度,我的当事人已很放心了,主任也很高兴。已经胜诉在望了。


  六、判决和后记


  两个月后,手机铃声响起,法官助理已告知了判决下来了,而且提醒,判决对我们有利,不要宣扬判决结果才,以免给法院送达工作带来麻烦。因为原告在北京,领判决书的时间会稍迟些。要是对方知道会输,不去领要法院另外送达就搞苦了。到法院,领到一审胜诉的判决书(判决驳回了原告全部的诉讼请求),心里虽然高兴。但我想到的是下一步的事了。对方会上诉的。


  其实二审也没有什么悬念,也赢了。终审维持一审判决。一切都在掌控中。


  写这篇文章前,人间蒸发多时的林X奇终于出现了,慕名而来(在其前夫处了解到我们的信息,据说是抢到其诉讼材料)我们所找我和主任,她说要我帮她做事,一是起诉廖要求其支付小孩抚养费,二是要求我帮她减税,因为久不露面,不到税务机关说明情况,她被罚款几万元,加上她是卖房的一方,逃税几万元也主要由她支付,加起来约有十几万。我说我没有能力帮她做到。因为与我之前服务徐小姐的代理事务有冲突。所以你的事我做不了,更不能收费代理。也是这个林告诉我,徐仅仅花了一万元补税,因为我的原因,早日叫她去地税局反映情况和作补税保证,所以没有被罚款。现在林愁死了,再不补税和缴交罚款,有被追究刑事责任的风险。这种结果我在带徐小姐去地税局前已经是预想到了的,只不过,没想到主动认错和保证补税这样会使我的当事人的利益最大化。更不用担心有牢狱之灾。


  初出茅庐的第一战干的实在漂亮。诉讼赢了并不算是高层次的法律服务,只有为当事人未雨绸缪,防范、排除风险,免却今后之忧才是治标治本的法律服务的高度。一切都要向这个高度看齐,才是做律师应有的境界。态度决定命运,细节决定成败,经验和学识对我帮助甚大,我很担心以后还能不能做得比这更好,总之需要不断总结,虚心进取终有斩获。(作者:卜伟松,来自中顾网)

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